Développement immobilier Antilles-Guyane : de votre besoin au bâtiment livré
Vous voulez vous implanter, agrandir votre site, regrouper vos équipes ou investir dans un bâtiment en Martinique, Guadeloupe ou Guyane. Nous intervenons avant même que le terrain soit trouvé : recherche foncière, faisabilité, autorisations, pilotage de la conception et des travaux, jusqu’à la mise en exploitation du bâtiment.
Vous portez un projet immobilier : vous implanter, agrandir votre site, ouvrir un point de vente, construire une usine ou un entrepôt, investir dans un bâtiment. Notre métier de développement immobilier consiste à transformer ce besoin en une opération réalisable. Nous cherchons le foncier adapté, sécurisons sa faisabilité et les autorisations, organisons la conception, puis pilotons les travaux jusqu’à la livraison.
Nous travaillons pour vous, en assistance à maîtrise d’ouvrage. Nous ne sommes ni promoteur, ni agence immobilière, ni entreprise de construction, ni bureau d’études. Nous représentons vos intérêts, présélectionnons et coordonnons l’architecte, les bureaux d’études et les entreprises, et gardons la vision d’ensemble du premier terrain visité jusqu’à la remise des clés.
Traduire votre besoin en programme immobilier opérationnel
Avant toute recherche de terrain, nous reformulons votre besoin en un programme fonctionnel et opérationnel : surfaces, flux, accès, contraintes réglementaires, budget et calendrier. Une demande simple cache toujours des questions techniques qui déterminent la réussite de l’opération.
« J'ai besoin d'un entrepôt de 2 500 m². »
Nature des stocks, hauteur utile, quais, circulation des poids lourds, classement ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement), défense incendie et possibilités d'extension.
« Je souhaite regrouper mes équipes. »
Organisation des services, bureaux, stockage, accueil du public, véhicules, sécurité, évolutivité et image du siège.
« Je veux ouvrir un nouveau commerce. »
Zone de chalandise, visibilité, accès, stationnement, flux, autorisations commerciales, règles ERP (établissement recevant du public) et compatibilité du PLU.
« Je souhaite investir dans un bâtiment. »
Rendement attendu, pérennité locative, qualité technique, risques réglementaires, coût total et potentiel de revente.
Recherche foncière : trouver le bon terrain aux Antilles-Guyane
Aux Antilles-Guyane, le foncier professionnel est rare et difficile à qualifier. Nous relions un besoin économique précis à un site capable de l’accueillir, par la connaissance du territoire, le réseau local et l’analyse réglementaire et technique. Nous identifions des terrains que le marché ne montre pas, puis nous en qualifions progressivement la constructibilité avant de vous les recommander.
Aux Antilles et en Guyane, les terrains professionnels de grande superficie sont rares et présentent fréquemment des contraintes d’urbanisme, de risques naturels, d’accès, de raccordement, de topographie ou d’environnement.
Nous identifions des opportunités foncières, puis nous en analysons progressivement la compatibilité avec le projet : urbanisme, accès, risques naturels, réseaux, contraintes environnementales, conditions techniques et potentiel d’évolution. Une opportunité n’est recommandée au client qu’après une première qualification suffisamment complète.
Prospection hors marché
Nous identifions les terrains disponibles, confidentiels ou peu structurés, auprès des propriétaires, aménageurs et notaires, y compris ceux qui ne sont jamais publiés.
Adéquation au programme
Nous vérifions que la parcelle peut accueillir votre projet : accès, parkings, cours logistiques, ouvrages techniques et extensions futures.
Comparaison objective des sites
Nous comparons plusieurs terrains selon une grille homogène, pour décider sur l'ensemble des critères et pas seulement le prix ou la localisation.
Sécurisation de l'acquisition
Nous assistons le maître d'ouvrage, en lien avec son notaire et, le cas échéant, les intermédiaires habilités, dans l'analyse de l'opération, la préparation de la négociation et la définition des conditions suspensives permettant de sécuriser l'acquisition.
Le bon foncier n'est pas nécessairement le moins cher.
Un terrain peu coûteux peut devenir très onéreux après terrassements, soutènements, fondations, raccordements, accès ou gestion des eaux pluviales. Notre analyse porte sur le coût et le risque de l’opération complète, pas seulement sur le prix au mètre carré.
Vérifier le potentiel réel du terrain avant de vous engager
Avant tout engagement, nous étudions ce que le terrain permet vraiment. Urbanisme, risques naturels, accès, sol, réseaux, sécurité incendie, coût et calendrier : chaque point est vérifié et hiérarchisé. Vous savez ce qui est acquis, ce qui reste à confirmer, quel budget prévoir et quelles conditions suspensives inscrire dans la promesse de vente.
Urbanisme
Zonage du PLU, destinations autorisées, emprise, hauteur, retraits, stationnement et servitudes.
Risques et environnement
Plan de prévention des risques, inondation, mouvements de terrain, zones humides, biodiversité, pollution et archéologie.
Accès et fonctionnement
Accès routier, visibilité, giration des véhicules, desserte poids lourds et contraintes des routes nationales ou départementales.
Sol et topographie
Pente, terrassements, soutènements, nature du sol, études géotechniques à engager et incidence possible sur les fondations.
Réseaux et assainissement
Eau, électricité, télécoms, eaux usées et pluviales, capacité des réseaux et coûts de raccordement.
Sécurité et réglementation
Défense incendie, accessibilité des secours, ERP, ICPE et règles de sécurité propres à votre activité.
Économie et calendrier
Coût global prévisionnel, honoraires, taxes, études, travaux préparatoires, délais administratifs, conditions suspensives et calendrier de réalisation.
Notre rôle est de distinguer une contrainte gérable d’un point réellement bloquant. Vous savez quel budget provisionner, et nous assistons le maître d’ouvrage, en lien avec son notaire et les intermédiaires habilités, dans la préparation de la négociation et la définition des conditions suspensives qui sécurisent l’acquisition.
Sécuriser les autorisations et piloter la conception de votre bâtiment
Un bâtiment ne se limite pas au permis de construire. Selon le projet, il faut traiter l’urbanisme commercial, l’ERP, l’installation classée, l’environnement, la voirie ou la défense incendie, chacun avec son service instructeur. Nous définissons le bon enchaînement de procédures et anticipons les pièces à fournir. En parallèle, nous constituons l’équipe de conception et vérifions que ses études répondent à votre programme, à votre budget et à votre calendrier.
Piloter les autorisations
Chaque procédure a son service instructeur. Notre valeur n’est pas de déposer un dossier, mais de comprendre les enjeux de chaque service, de présenter un projet cohérent et d’intégrer leurs exigences dès la conception, pour éviter les allers-retours et tenir un calendrier réaliste.
Organiser la conception
Nous vous aidons à constituer l’équipe de conception, architecte, bureaux d’études et géomètre, et organisons les interfaces souvent sources de difficultés : structure et architecture, VRD et bâtiment, sécurité incendie et exploitation. Nous vérifions la cohérence des plans, des surfaces, des flux et des réseaux, et nous challengeons la conception, surfaces, portées, matériaux, terrassements et fondations, pour une solution simple, robuste et adaptée à votre usage.
Notre critère d’arbitrage : la solution retenue doit répondre au besoin, maîtriser les risques, rester exploitable et respecter le budget, plutôt que d’être la plus ambitieuse techniquement. C’est celle qui permet au projet d’avancer.
Maîtriser le coût de l'opération et conduire le chantier jusqu'à la livraison
Nous suivons le coût complet de l’opération, du foncier aux aléas de chantier, pas seulement les devis, et nous sécurisons les engagements contractuels. Pendant les travaux, nous représentons le maître d’ouvrage et tenons le planning. À la livraison, nous pilotons la réception, la levée des réserves et la mise en exploitation du bâtiment.
Maîtriser l'économie de l'opération
Nous suivons le coût global depuis les premières hypothèses jusqu’à la clôture : foncier, études, taxes, travaux, raccordements, équipements, aléas, honoraires et financement. Nous établissons le budget prévisionnel, identifions les postes à fort risque, terrassements, fondations, réseaux, sécurité incendie, comparons les variantes, préparons les consultations et analysons les offres. Nous suivons ensuite les avenants, les réclamations et les paiements, et veillons aux conditions contractuelles qui vous sécurisent, délais, responsabilités, assurances, garanties et pénalités.
Optimiser sans dégrader : réduire le coût ne veut pas dire réduire les prestations. Nous supprimons les surcoûts inutiles, simplifions les solutions et concentrons l’investissement sur ce qui crée réellement de la valeur pour vous.
Conduire le chantier et livrer
Pendant les travaux, nous représentons le maître d’ouvrage : suivi du planning et des jalons, participation aux décisions, contrôle de la cohérence entre le programme validé, les marchés et les prestations exécutées, et anticipation des autorisations de mise en service et des raccordements.
À la livraison, nous assistons la réception, organisons la levée des réserves, rassemblons les dossiers des ouvrages exécutés, les garanties et les contrats de maintenance, et accompagnons le transfert vers vos équipes.
La livraison n’est pas seulement une date : un bâtiment peut être achevé sans être prêt à fonctionner. Nous anticipons les autorisations de mise en service, les raccordements, les essais, la documentation et la maintenance, pour que vous exploitiez sans délai.
Les 8 étapes d'un projet immobilier, du cadrage à la livraison
Cadrer
Comprendre le besoin, le budget, l’usage et le calendrier.
Rechercher
Identifier les fonciers ou bâtiments compatibles.
Vérifier
Analyser les contraintes, les risques et les coûts réels.
Sécuriser
Organiser l’acquisition et les conditions suspensives.
Concevoir
Programmer, sélectionner et piloter les concepteurs.
Autoriser
Coordonner les procédures et les services instructeurs.
Réaliser
Consulter, contractualiser et suivre l’opération.
Livrer
Réceptionner, lever les réserves et préparer l’exploitation.
La mission s’adapte à votre besoin. Vous pouvez nous confier tout le parcours, de l’idée à la livraison, ou une seule mission : la phase amont (foncier, faisabilité, programmation), la sécurisation d’un projet déjà lancé, ou une mission ciblée sur les autorisations, la consultation des entreprises ou un point bloquant à résoudre.
Le rôle de chaque intervenant, et le nôtre à vos côtés
Un projet de construction réunit beaucoup d’intervenants, et leurs rôles se confondent facilement. Vous êtes le maître d’ouvrage : vous fixez les objectifs, vous validez et vous financez. Nous sommes votre assistant à maîtrise d’ouvrage, à vos côtés. Notre rôle est de présélectionner, coordonner et challenger les autres intervenants pour défendre votre intérêt, la décision finale restant la vôtre. Voici le rôle de chacun, et le nôtre face à eux.
Vous, le maître d'ouvrage
Vous fixez les objectifs, validez les choix et financez l'opération. La décision vous appartient à chaque étape.
Nous, votre assistant à maîtrise d'ouvrage
Nous représentons vos intérêts, préparons les décisions et coordonnons l'ensemble des intervenants, du premier terrain visité à la livraison.
Les spécialistes que nous coordonnons pour vous
Nous identifions et présélectionnons les architectes, bureaux d’études, consultants et entreprises adaptés à l’opération. Nous organisons les consultations, analysons les propositions et formulons nos recommandations, la décision finale restant celle du maître d’ouvrage.
L'architecte et la maîtrise d'œuvre
Ils conçoivent le projet et dirigent les études et les travaux. Nous définissons les objectifs, coordonnons et challengeons leurs propositions.
Les bureaux d'études
Ils apportent les expertises techniques, structure, fluides, VRD, géotechnique. Nous organisons leurs interventions et vérifions la cohérence de leurs conclusions.
Les entreprises
Elles réalisent les travaux. Nous vous assistons dans la consultation, la contractualisation et le suivi des engagements.
Le contrôleur technique et le coordonnateur SPS
Ils exercent des missions réglementaires indépendantes. Nous suivons la prise en compte de leurs observations.
Administrations, notaires et financeurs
Ils instruisent, autorisent et sécurisent les volets juridique et financier. Nous préparons les échanges et alignons les calendriers.
Ce que nous ne sommes pas
Nous ne sommes ni une agence immobilière, ni un cabinet d’architecture, ni une entreprise de construction, ni un bureau d’études, ni un bureau de contrôle. Nous recherchons le foncier, assurons un accompagnement intégré, de la recherche foncière à la mise en exploitation, et pilotons l’opération, en nous appuyant sur les professionnels habilités pour chaque prestation.
Pourquoi les entreprises nous confient leur projet immobilier
Nous connaissons le BTP antillais, ses entreprises, ses bureaux d’études et ses coûts, ce qui nous permet de monter des équipes fiables et des opérations économes, en pilotant de près les budgets et les délais. Nous partons souvent d’une simple idée pour bâtir le programme, et nous défendons vos intérêts dès la promesse de vente. Vous validez, sans subir le chantier.
La connaissance du BTP antillais
Nous connaissons les entreprises, les bureaux d'études et les architectes des Antilles-Guyane, leurs méthodes et leurs coûts. Nous montons des équipes fiables qui ne lâchent pas en route, présélectionnons les bons intervenants et recherchons les variantes techniques qui font baisser le coût.
Suivi rigoureux des budgets et délais
Nous établissons et suivons le budget et le calendrier de l’opération, identifions les écarts le plus tôt possible et proposons les arbitrages nécessaires pour en limiter les conséquences.
Recherche foncière, pilotage immobilier et ingénierie financière coordonnés au sein d’un même groupe.
Nos équipes coordonnent le foncier, le projet immobilier et l'ingénierie financière sur un même dossier, et préparent les aides à l'investissement au bon moment.
La sécurité juridique et contractuelle
Nous défendons vos intérêts dès la promesse de vente, puis sur l'ensemble des contrats.
Un partenaire ancré dans le terrain antillais
Nous travaillons sur ces territoires au quotidien. Nous connaissons le foncier rare et fragmenté, l'exposition sismique et cyclonique qui commande la conception et le coût, les plans de prévention des risques, l'inondation et les zones humides, les réseaux et les sols difficiles, et les administrations locales, DEAL, SDIS et communes. Nos clients sont des acteurs locaux qui viennent surtout par recommandation, et nos responsables ont dirigé ou accompagné de nombreuses opérations de construction sur ces territoires au cours de leur parcours professionnel.
Recherche foncière, pilotage immobilier et ingénierie financière coordonnés au sein d’un même groupe
Un même projet mobilise plusieurs de nos métiers. Vous pouvez venir pour trouver un terrain et faire construire votre bâtiment, puis vous appuyer sur nos équipes d’ingénierie financière pour les aides et le financement de projet d’investissement. Ou l’inverse : un projet d’investissement éligible aux aides, que nous concrétisons ensuite sur le terrain. Dans les deux cas, vous traitez avec un seul groupe.
Foncier
Recherche, faisabilité
Pilotage immobilier
Conception, travaux
Aides à l'investissement & financement
Ingénierie fiscale
L'avantage d'un seul groupe : les justificatifs au bon moment.
Une aide à l’investissement se prépare pendant le chantier, pas après. Certaines pièces techniques et administratives ne s’obtiennent qu’à l’instant où elles se produisent, et ne se rattrapent pas. Parce que nous pilotons le chantier avec la culture fiscale du groupe, nous collectons ces justificatifs au fil de l’opération. Un dossier d’aides monté sans cette continuité peut échouer ou traîner des années.
Notre méthode de travail, et ce que vous y gagnez
Nous sommes une équipe de terrain et de décision. Notre méthode tient en six réflexes, anticiper, clarifier, coordonner, challenger, arbitrer, sécuriser, au service d’un objectif simple : vous faire gagner du temps, éviter les mauvaises décisions et livrer un bâtiment adapté à votre activité.
Anticiper
Identifier les contraintes avant qu'elles deviennent des blocages, des retards ou des surcoûts.
Clarifier
Rendre les sujets complexes lisibles, et distinguer les faits, les hypothèses et les risques.
Coordonner
Attribuer les actions, gérer les interfaces et maintenir une information partagée.
Challenger
Questionner les solutions, les coûts et les délais pour trouver une réponse plus simple ou plus efficace.
Arbitrer
Présenter les options avec leurs conséquences pour que vous décidiez vite.
Sécuriser
Formaliser les engagements et suivre les jalons, du programme à la réalisation.
Ce que vous y gagnez
Vous restez maître de vos décisions, mais vous n’êtes plus seul face à un projet complexe. Vous disposez d’un partenaire qui comprend votre activité, réunit les bonnes compétences et conduit l’opération avec une vision d’ensemble.
Des experts pour piloter vos opérations
L’activité s’appuie sur l’expérience de responsables ayant dirigé ou accompagné, au cours de leur parcours professionnel, des opérations immobilières et de construction de plusieurs millions à plus de cent millions d’euros.
Jean-François Bertolino
Ingénieur de l’Ecole Centrale Paris, Jean-François Bertolino exerce dans le secteur de la construction depuis 2006. Après avoir occupé des fonctions de direction de projet au sein de grands groupes du BTP (Vinci, Bouygues), en Île-de-France puis aux Antilles, il développe depuis 2016 une activité d’assistance à maîtrise d’ouvrage. Il pilote aujourd’hui l’activité de développement immobilier de SINTORIN et accompagne des maîtres d’ouvrage privés et publics sur des opérations immobilières et d’aménagement complexes.
Industrie, logistique, commerce, tertiaire : les projets que nous accompagnons
Implantation industrielle
Un besoin d'agrandissement, un foncier rare en zone d'activités. Nous vérifions accès, visibilité, pente, constructibilité et extensions possibles, puis organisons la faisabilité et la réalisation.
Siège et bâtiment tertiaire
Traduire l'organisation de l'entreprise en surfaces, flux, stationnement, accueil et évolutivité. Nous optimisons la conception, puis accompagnons la consultation et la livraison.
Plateforme logistique
Un programme calé sur les flux de poids lourds, la hauteur de stockage, le classement ICPE et la défense incendie. Nous coordonnons le permis, les études, l'économie et le phasage.
Commerce et ERP
Un point de vente à ouvrir. Nous analysons les critères immobiliers, fonctionnels et réglementaires de l'implantation : visibilité, accessibilité, flux, stationnement, possibilités de livraison, urbanisme et autorisations. Lorsque le projet l'exige, nous coordonnons une étude de marché ou de zone de chalandise réalisée par un spécialiste.
Exemples d'opérations accompagnées
Des projets d’implantation, d’agrandissement et d’investissement menés en Martinique et en Guadeloupe, du foncier à la livraison.
Vos questions sur le développement immobilier et l'assistance à maîtrise d'ouvrage
Les réponses aux questions les plus fréquentes des dirigeants et investisseurs qui préparent un projet immobilier en Antilles-Guyane : recherche de terrain, autorisations, rôle de l’assistant à maîtrise d’ouvrage, coûts, aides et financement.
Pourquoi faire appel à un assistant à maîtrise d'ouvrage pour un projet immobilier ?
Faire appel à un assistant à maîtrise d'ouvrage donne au maître d'ouvrage un interlocuteur unique qui représente ses intérêts face à l'architecte, aux bureaux d'études, aux entreprises et aux administrations. Vous décidez et financez, nous préparons les choix, coordonnons les spécialistes, arbitrons les coûts et les délais et alertons sur les risques. Vous menez votre projet sans avoir à le suivre au quotidien.
Quelle différence entre maître d'ouvrage, maître d'œuvre et assistant à maîtrise d'ouvrage ?
Le maître d'ouvrage porte et finance le projet, c'est vous. Le maître d'œuvre, architecte ou bureau d'études, conçoit le bâtiment et dirige les travaux. L'assistant à maîtrise d'ouvrage représente le maître d'ouvrage, définit les objectifs, choisit et coordonne les intervenants et vérifie que tout reste conforme à son intérêt. Trois rôles distincts et complémentaires.
Pourquoi choisir un partenaire implanté aux Antilles-Guyane ?
Choisir un partenaire implanté aux Antilles-Guyane change la conduite d'un projet. Le foncier rare, l'exposition sismique et cyclonique, les risques naturels, les réseaux et les procédures locales ne se gèrent pas comme en métropole. Nous connaissons le terrain, les administrations et les entreprises locales, et nous intervenons directement sur place, de la recherche du terrain à la livraison.
Êtes-vous un promoteur immobilier ou une agence immobilière ?
Nous ne sommes ni promoteur ni agence immobilière. Un promoteur achète, construit et revend pour son compte, une agence vend des biens existants. Nous travaillons pour vous, en assistance à maîtrise d'ouvrage : nous recherchons le foncier, pilotons la conception et les travaux et défendons vos intérêts. Le bâtiment reste le vôtre.
Faut-il déjà avoir un terrain pour lancer un projet de développement immobilier ?
Il n'est pas nécessaire d'avoir un terrain pour lancer un projet de développement immobilier avec nous. Nous intervenons souvent en amont, quand le projet est une idée : nous cadrons le besoin, recherchons le foncier adapté, vérifions sa constructibilité et sécurisons son acquisition.
Comment trouver un terrain constructible pour une activité professionnelle en Antilles-Guyane ?
Trouver un terrain constructible pour une activité professionnelle en Antilles-Guyane suppose de partir du besoin, pas des annonces. Nous mobilisons notre réseau local, propriétaires, aménageurs et notaires, y compris des terrains jamais publiés, et nous ciblons les grandes parcelles adaptées aux usines, entrepôts et commerces, rares sur ce marché.
Comment vérifier la constructibilité d'un terrain en Martinique ou en Guadeloupe ?
Vérifier la constructibilité d'un terrain en Martinique ou en Guadeloupe consiste à croiser plusieurs analyses : le zonage du PLU et les destinations autorisées, les plans de prévention des risques, l'inondation, les zones humides, la nature du sol, les accès et la capacité des réseaux. Nous menons cette lecture avant tout engagement, pour distinguer une contrainte gérable d'un point réellement bloquant.
Qu'est-ce que la viabilisation d'un terrain et qui s'en charge ?
La viabilisation d'un terrain consiste à le raccorder aux réseaux, eau, électricité, télécoms, eaux usées et eaux pluviales, et à traiter ses accès. Nous en évaluons le coût et la faisabilité dès l'étude du terrain, car un raccordement lointain ou un exutoire manquant peut peser lourd, puis nous coordonnons les concessionnaires et les entreprises qui les réalisent.
Comment éviter d'acheter un terrain à risque aux Antilles ?
Éviter d'acheter un terrain à risque aux Antilles demande d'identifier tôt les contraintes qui ne se rattrapent pas : plan de prévention des risques naturels, inondation, mouvements de terrain, zones humides, pollution ou archéologie. Nous analysons ces points avant l'achat et inscrivons des conditions suspensives dans la promesse de vente, pour que vous ne vous engagiez pas sur un terrain bloquant.
Comment sélectionnez-vous les entreprises et les bureaux d'études qui construisent ?
Nous identifions et présélectionnons les entreprises et les bureaux d'études à partir de notre connaissance du BTP antillais, de leur fiabilité et de leurs coûts. Nous mettons en concurrence, analysons les offres et formulons nos recommandations, la décision finale restant la vôtre.
Combien de temps prend un projet immobilier professionnel en Outre-mer ?
La durée d'un projet immobilier professionnel dépend de sa taille, du foncier et des autorisations à obtenir. Le permis de construire, les procédures environnementales ou commerciales et les délais d'instruction pèsent souvent plus que les travaux eux-mêmes. Nous établissons un calendrier réaliste dès le cadrage et anticipons ces procédures pour éviter les temps morts.
Pouvez-vous financer le projet et mobiliser les aides à l'investissement Outre-mer ?
Nous pouvons vous aider à structurer le financement du projet et à mobiliser les aides à l'investissement Outre-mer. Nos équipes d'ingénierie financière et fiscale interviennent sur le même dossier, sur des dispositifs comme le Girardin industriel ou le crédit d'impôt pour l'investissement productif Outre-mer selon l'éligibilité, et préparent les justificatifs pendant le chantier, au moment où ils sont exigibles, ce qui sécurise leur obtention.
Combien coûte votre accompagnement en développement immobilier ?
Le coût de notre accompagnement en développement immobilier dépend de la mission, de sa durée et de la taille de l'opération. Une mission ciblée sur une étape et un accompagnement complet du foncier à la livraison ne se chiffrent pas de la même façon. Chaque opération est chiffrée précisément après un premier échange.
Vous avez un projet d'implantation, d'agrandissement ou d'investissement
Décrivez-nous votre besoin, même à l’état d’idée. Nous revenons vers vous pour un premier échange, sans engagement, et vous dites si le projet est réalisable en Antilles-Guyane.